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导读

又是一年毕业季，多数高校毕业生走出校门开启新的东谈主生旅程。但是，“黑中介”、天价房租等问题屡上热搜。民生无小事。党的二十大建议要建立多主体供给、多渠谈保险、租购并举的住房轨制，竣事“居者有其屋”。不行让“租房难”成为高校毕业生劳动之后的“拦路虎”。为此，北京市房山区东谈主民法院整理已审结的房屋租出磋议典型案例，妥洽民法典磋议条目进行释法说理，厘清毕业季租房困难，让租房毕业生租得坦然、住得宽心！

多家中介团结房源 择一签约被诉“跳单”

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A公司从事房地产经纪服务。2021年6月，公司牙东谈主石某为刚责任的李某推选了一套位于某小区的住宅，并为李某提供了带看服务。李某看房后暗意很惬意，向石某抒发了租房意向。在与房主调换明，牙东谈主石某主动与李某调换签约事项，但李某一直拖延不签约并辩论中介用度优惠问题。经屡次调换，李某暗意已从其他中介公司租了石某推选的房屋。A公司觉得李某的行动组成了“跳单”，侵略了A公司的利益，故诉至法院，要求李某支付中介信息服务费。

李某则暗意，在租房前，租房主谈主会奴才多家中介屡次赶赴现场实地看房。我方及房主均未与A公司签署过任何形式独家寄予条约，该套房屋在多家中介机构租房平台均有挂出；在签订合同前，我方未通过A公司获取到房主信息，更未与房主平直签订房屋租出合同。因此，李某觉得，他与其他中介公司签约并完成租出的行动不组成“跳单”。

法院审理后觉得，诚然A公司先带李某看过涉案房屋，但该房屋在多家中介公司挂牌出租，李某通过其他公司也取得了房源信息并最终促成来去。在多家中介公司向其推选涉案房源的情况下，李某有权弃取报价低粗略服务好的中介公司促成来去。因此，李某的行动不组成“跳单”失约，遂驳回了A公司要求李某支付中介信息服务费的诉讼请求。

【法官讲法典】

民法典第九百六十五条轮番，寄予东谈主在秉承中介东谈主的服务后，应用中介东谈主提供的来去契机粗略序论服务，绕开中介东谈主平直签订合同的，应当向中介东谈主支付报答。根据法律轮番及中介行业通例，认定承租东谈主是否组成“跳单”，关节看承租东谈主是否应用了该中介公司提供的房源信息、契机等条件而签订合同。一般而言，惟有承租东谈主内容秉承了中介东谈主的中介服务，又与第三东谈主签订了合同，就不错推定该合同的成立与中介东谈主提供的服务有因果关系。

本案中，涉案房屋在多家中介公司挂牌出租，多家中介公司为李某提供来去信息粗略序论服务，李某具有弃取最惬意、最合适的中介为其提供优质服务，并通过中介与房主签订合同的职权。因此，依据现存根据并不行认定李某租房是应用了A公司提供的信息和契机，故李某的行动不组成“跳单”失约。

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出租违建房合同无效 承租东谈主可要求抵偿

2022年7月，刚刚大学毕业的刘某与房山区某村村民王某签订《房屋租出合同》，商定王某将自建房屋出租给刘某，租期一年，年房钱1.8万元。刘某一次性支付了一年房钱。2022年9月，刘某承租的房屋被政府认定为行恶竖立，后被拆除。刘某在房屋内存放了札记本电脑、回归册、书本等物品，因房屋须臾被拆，上述物品未被妥善存放，形成严重失掉。刘某屡次与出租东谈主王某协商抵偿事宜未果，遂诉至法院，要求判令两边签订的《房屋租出合同》无效，并要求王某返还2022年10月至2023年6月时辰房钱、抵偿财物失掉、支付搬家东谈主工费及运输费揣度2万元。

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王某并不认同刘某的诉讼请求。他暗意与刘某之间有理论商定，明确见告过刘某房屋要拆迁，如若该房屋拆迁，可提供其他房屋供刘某不绝租用。王某于拆迁前三日禀报刘某，并在房屋拆迁后，在刘某认同的情况下为他另外租出了新的房屋。

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法院审理后觉得，王某租用的房屋未取得竖立工程筹办许可证，两边签订的《房屋租出合同》应属无效，该房屋已按行恶建筑拆除。民事法律行动无效，行动东谈主因该行动取得的财产，应当给予返还，刘某概念返还预支房钱平博现金网，具有事实和法律依据，给予撑抓；对于财物失掉，因刘某未提交灵考据据讲解失掉数额，且拆除当日刘某在现场未对书本物品等进行妥善措置导致扩大失掉，对该项概念不予撑抓；对于搬家东谈主工费、运输费，因房主王某未依约提供正当适租的房屋，导致涉案租出合同被认定为无效，王某对此存有症结，对刘某概念抵偿搬家东谈主工费、运输费合理部分给予撑抓。

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最终，法院判决房主王某返还刘某预支房钱、抵偿刘某搬家费等揣度1.5万元。

【法官讲法典】

对于房屋租出合同纠纷的法则解释轮番，出租东谈主就未取得竖立工程筹办许可证粗略未按照竖立工程筹办许可证的轮番竖立的房屋，与承租东谈主签订的租出合同无效。

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民法典第一百五十七条轮番，民事法律行动无效、被灭亡粗略笃定不发收遵守后，行动东谈主因该行动取得的财产，应当给予返还；不行返还粗略莫得必要返还的，应当折价补偿。有症结的一方应当抵偿对方由此所受到的失掉。出租违规建筑的合同应属无效，出租东谈主应返还相应房钱给承租东谈主，但也有权向承租东谈主概念使用房屋时辰的占用费，具体圭表不错参照合同商定的房钱圭表及相近房屋的房钱圭表。而承租东谈主有权要求出租东谈主退还所交纳的房钱、押金、租出保证金等合同商定的用度。此外平博现金网，承租东谈主还可依据出租东谈主的症结进程向出租东谈主概念装修失掉及内容发生的搬迁失掉。

本案中，王某行为房屋出租方，出租的房屋未经正当筹办报建手续，存在一定的症结，甘心担相应的抵偿包袱。而刘某行为饱和民事行动才调东谈主，在涉案房屋被禀报拆除的情况下，对存放在房屋内的物品未尽到合理严慎的遮盖风险义务。

法官请示，承租东谈主在签约前应当审查租出房屋的竖立策入手续，幸免因合同无效而无法不绝使用租出房屋。如遭遇合同无效的情形，承租东谈主应实时搬离租出房屋，幸免本人失掉扩大。

承租东谈主毁损租出物 退租时应进行抵偿

贾某于2019年大学毕业后就租住在某小区，在与房主蒋某签订的《房屋租出合同》中，对房屋情状、合同灭亡、失约包袱等事宜进行了明确商定。2022年2月，两边的租出关系拒绝，蒋某在验收房屋时，发现房屋部分法子损坏严重，要求贾某进行抵偿。

贾某断绝抵偿，并弃取在涉案房屋门上贴大字、门锁灌胶水等过激行动，导致房屋无法不绝出租。房主蒋某遂诉至法院，要求免退还房屋押金，贾某抵偿房屋附庸法子财产失掉、房屋无法出租时辰的房钱揣度4.9万元。

庭审中，贾某不认同蒋某的诉讼请求，并拿起了反诉，要求蒋某返还押金及水电费等揣度7259.39元。贾某觉得原房主配备的沙发因年限较久及当然损耗已无法浅近使用，扔掉旧沙发是基于对房屋享有正当的使用权，不甘心担任何抵偿包袱。在退房时，他已主动向房主提供其他沙发以作更迭，但房主蒋某主动毁掉，因此不同意要求更换新沙发的诉讼请求。

法院审理后觉得，当事东谈主应当遵守诚信原则按照商定全面扩充我方的义务。对于屋内物品失掉，在抽象研讨贾某的租期、租住时辰产生的合理损耗、涉案产物的市集价钱以及房屋的芜乱情况等身分的基础上，裁夺失掉为8000元；对于房屋无法出租的失掉，因蒋某未能提供灵考据据，浮泛事实和法律依据，给予驳回。对于押金，因屋内物品的磋议失掉已裁夺赔付，故蒋某概念的以押金冲抵失约金浮泛合同依据，给予驳回。

最终，法院判决承租东谈主贾某抵偿房主蒋某物品失掉8000元，房主蒋某退还承租东谈主贾某押金及水电费7147元。

【法官讲法典】

根据民法典轮番，在使用出租房屋历程中，承租东谈主具有按商定使用、妥善看守租出物的义务。如未尽到上述义务，以致租出物受到失掉粗略毁损、灭失的，应当承担抵偿包袱。但需要提防的是，租出物当然损耗受损毁的，承租东谈主不需要抵偿包袱。

本案中，贾某行为房屋承租东谈主，未依合同商定及真诚信用原则合理使用房屋、真贵房屋及里面的法子开拓，其私行责罚屋内沙发的行动侵略了蒋某的正当权益；但蒋某将房屋出租以赚钱的同期，也甘心担房屋及里面开拓法子因浅近使用导致的折旧和合理损耗的风险，不应纵脱向承租东谈主转嫁风险、改动老本。

法官提醒，承租东谈主应妥善、合适地使用、看守房屋及屋内法子，对房屋内法子不行松驰损坏，出现折旧和磨损情况时实时见告出租方。如出租东谈主以此为由断绝退还押金粗略要求抵偿，则需要判断房屋和屋内法子折旧是否跳跃浅近使用闭幕。

■法条连气儿

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《中华东谈主民共和国民法典》

第一百五十七条 民事法律行动无效、被灭亡粗略笃定不发收遵守后，行动东谈主因该行动取得的财产，应当给予返还；不行返还粗略莫得必要返还的，应当折价补偿。有症结的一方应当抵偿对方由此所受到的失掉；各方皆有症结的，应当各自承担相应的包袱。法律另有轮番的，依照其轮番。

第七百零九条 承租东谈主应当按照商定的方法使用租出物。对租出物的使用方法莫得商定粗略商定不解确，依据本法第五百一十条的轮番仍不行笃定的，应当根据租出物的性质使用。

第七百一十条 承租东谈主按照商定的方法粗略根据租出物的性质使用租出物，以致租出物受到损耗的，不承担抵偿包袱。

第七百一十一条 承租东谈主未按照商定的方法粗略未根据租出物的性质使用租出物，以致租出物受到失掉的，出租东谈主不错灭亡合同并请求抵偿失掉。

第七百一十四条 承租东谈主应当妥善看守租出物，因看守不善形成租出物毁损、灭失的，应当承担抵偿包袱。

第九百六十五条 寄予东谈主在秉承中介东谈主的服务后，应用中介东谈主提供的来去契机粗略序论服务，绕开中介东谈主平直签订合同的，应当向中介东谈主支付报答。

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《最高手民法院对于审理城镇房屋租出合同纠纷案件具体应用法律几许问题的解释》

第二条 出租东谈主就未取得竖立工程筹办许可证粗略未按照竖立工程筹办许可证的轮番竖立的房屋，与承租东谈主签订的租出合同无效。但在一审法庭申辩终结前取得竖立工程筹办许可证粗略经垄断部门批准竖立的，东谈主民法院应当认定灵验。

编后语

破解高校毕业生“租房难”的磋议问题，既关乎深广后生躬行利益，也关乎社会高质料发展。点火高质料发展的后生“引擎”需要社会多方协力，切实作念好各方面的服务保险。

为此，要加强并完善住房撑抓计谋服务，裁汰群众租出住房苦求条件和配租圭表；加速保险性租出住房竖立，提供有品性的保险性租出住房；圭表租房市集，明确行业圭表，加大对中介机构的监管力度，圭表房屋租出链条各方行动；加大普法力度，开展形式种种的普法宣传行为，将房屋租出等磋议法律常识送进高校、社区，为圭表租房市集提供坚实的法治保险。

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此外，高校毕业生也应充分贯通主不雅能动性，主动学习安全租房常识，增强风险辞让和自我保护相识。（何栋华∕文）